「親の土地に家を建てて住んでいる」というご家庭は、実はとても多くいらっしゃいます。地代も払っていないし、特に契約書も交わしていない——それが普通だと思っていませんか？
実はこの状態、いざ相続が始まったときに思わぬトラブルの火種になることがあります。今回は「親の土地に家を建てている場合」に知っておきたいポイントを解説します。
📌 結論を先に言うと
親の土地に無償で家を建てている場合、それは法律上「使用貸借」という状態です。贈与税はかかりませんが、その土地は将来まるごと相続税の対象になり、他の相続人との遺産分割でも揉めやすいポイントになります。
目次
Outline
「使用貸借」ってどういう状態？
民法では、物を無償で借りて使うことを「使用貸借」と呼びます。親の土地を無償で借りて子が家を建てているケースは、まさにこの使用貸借にあたります。地代の代わりに固定資産税相当額を負担している程度であれば、実質的には無償とみなされ、やはり使用貸借として扱われます。
これに対して、地代を継続的に支払っている場合は「賃貸借」となり、借地借家法によって強い保護を受ける「借地権」が発生することがあります。使用貸借と賃貸借は、法律上まったく別の扱いになる点がポイントです。
- 根拠となる法律：民法（使用貸借に関する規定）
- 贈与税：使用貸借による土地の利用権の価額はゼロとして扱われるため、原則として贈与税はかかりません
- 賃貸借との違い：地代の支払いや権利金の有無によって区別されます
相続のときに何が起きる？
使用貸借されている土地は、贈与税がかからない代わりに、将来親が亡くなったときにその土地全体が相続税の課税対象になります。しかも評価のうえでは、人に貸している土地（貸宅地）のような減額はされず、親が自分で使っている土地（自用地）とほぼ同じ評価額として計算されます。つまり、無償で貸しているからといって、相続税の評価が軽くなるわけではないのです。
⚠️ 注意ポイント
相続税には「小規模宅地等の特例」という、一定の要件を満たせば評価額を大きく減額できる制度があります。ただし、親と別居している子が、親名義の土地に無償で家を建てて住んでいるケースでは、この特例の要件（同居や「家なき子」の要件など）を満たさず、適用できないことがあります。適用可否は個々の事情によって異なるため、税理士に確認することをおすすめします。
遺産分割でも揉めやすい理由
もうひとつ見落とされがちなのが、相続人同士の公平感の問題です。親の土地に無償で家を建てて住んできた子は、実質的に「地代を払わずに済んだ」という経済的な利益を長年受けてきたことになります。他のきょうだいから見ると「自分だけ得をしているのでは」という不満につながりやすく、いざ遺産分割の話し合いになったときにこじれる典型的なパターンです。
また、その土地に建物が建っている以上、他のきょうだいがその土地を相続して売却したり自由に使ったりすることは事実上難しく、「誰がこの土地を相続するか」自体が争点になりがちです。
もし借りている子が親より先に亡くなったら？
意外と見落とされがちですが、実はもっと切実なリスクがあります。それは「土地を借りて家を建てた子が、貸主である親より先に亡くなってしまった場合」です。
民法では、使用貸借は借主が死亡すると終了すると定められています。つまり、家を建てた子が亡くなると、そこに残された配偶者や子（親から見れば孫）が住み続ける法律上の権利は、原則としてなくなってしまうのです。残された家族がそのまま家に住み続けられるかどうかは、地主である親（義理の親・祖父母）の意向次第という、とても不安定な状態になってしまいます。
⚠️ 注意ポイント
使用貸借を続けられるかどうかは、残された配偶者や子が「相続した」からではなく、あくまで貸主である親が新たに使用を認めてくれるかどうかにかかっています。仮に親と嫁・婿の関係がこじれていたり、他の相続人との折り合いが悪かったりすると、住み慣れた家からの立ち退きを求められるおそれもゼロではありません。
このリスクへの有効な備えのひとつが、地主である親自身が「遺言書」を作成しておくことです。あらかじめ、その土地（または建物が建っている部分）を子の配偶者や孫に相続させる、あるいは遺贈する旨を遺言書に明記しておけば、子が先に亡くなってしまっても、残された家族がそのまま安心して住み続けられる法律上の権利（所有権）を確保できます。「使用貸借の継続」という不安定な状態に頼るのではなく、遺言によって権利関係そのものを整理しておくイメージです。
困らないために、今からできること
相続が起きてから慌てないためには、親が元気なうちに準備を進めておくことが何より大切です。
- 遺言書を作成し、その土地を誰に相続させるかをあらかじめ明確にしておく
- 子が先に亡くなった場合に備え、その配偶者や子（孫）に相続・遺贈させる旨も遺言書に盛り込んでおく
- 使用貸借の内容（いつから、どの範囲を、どういう条件で借りているか）を書面に残しておく
- 他の相続人にも生前から状況を共有し、認識のズレをなくしておく
- 必要に応じて、遺留分にも配慮した遺産分割の方針を検討しておく
特に遺言書は、「その土地に住み続けている子に相続させたい」という親の意思をはっきり残せる、もっとも有効な手段のひとつです。何も準備がないまま相続が始まると、遺産分割協議がまとまらず、住んでいる家そのものの扱いが宙に浮いてしまうケースも少なくありません。
こんなときは行政書士にご相談ください
「親の土地に家を建てているけれど、将来が心配」「遺言書をどう書けばいいかわからない」「他のきょうだいと揉めないようにしておきたい」——このようなお悩みは、行政書士がお手伝いできる分野です。
遺言書の作成支援や、使用貸借の状況を明確にする書面の整備など、将来のトラブルを未然に防ぐための準備をサポートいたします。税額の試算など税務面のご相談は税理士と連携しながら進めることも可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
※本記事は掲載時点の法令等にもとづいて作成しています。個別のご事情によって取扱いが異なる場合がありますので、詳しくは専門家までお問い合わせください。
